കേരളത്തിൽ ജനസംഖ്യ കൂടുതൽ ആയതിനാലും ഭൂമി കൂടുതൽ ഉണ്ടാകുന്നില്ലാത്തതിനാലും ഭൂമിക്ക് വലിയ ക്ഷാമം ഉണ്ടെന്നാണ് പൊതുവിൽ ഉള്ള വിശ്വാസം. ഭൂമിയുടെ വില കൂടിയിരിക്കുന്നതും നമുക്ക് ഓർമ്മയുള്ള കാലത്തൊക്കെ അത് കൂടിക്കൊണ്ടിരിക്കുന്നതും ഈ ചിന്തയെ ഊട്ടിയുറപ്പിക്കുന്നു.
വാസ്തവത്തിൽ കേരളത്തിൽ ഭൂമിയുടെ ആവശ്യം ഓരോ വർഷവും കുറഞ്ഞുവരികയാണെന്നും ആളുകൾ ഇക്കാര്യം മനസ്സിലാക്കിയിരുന്നെങ്കിൽ ഭൂമിയുടെ വില എപ്പോഴേ കുറയുമായിരുന്നു എന്നും ഞാൻ ഏറെ നാളായി പറയുന്നുണ്ട്, പലരോടും. ആരും തന്നെ ഇത് വിശ്വസിച്ചിട്ടില്ല !. സാധാരണക്കാർ അതുകൊണ്ട് ഭൂമി തുണ്ടാക്കി അത് അവിടെയും ഇവിടെയും വാങ്ങിയിടാൻ ഇപ്പോഴും താല്പര്യം കാണിക്കുന്നു. എന്തെങ്കിലും ബിസിനസ്സ് തുടങ്ങുവാൻ ഒരേക്കറെങ്കിലും ഭൂമി വേണ്ടവർ അതിന് വലിയ വില കൊടുക്കേണ്ടി വരുന്നു. സർക്കാരിനാണെങ്കിൽ ഹൈവേ പോലെ എന്തെങ്കിലും പദ്ധതികൾ തുടങ്ങണമെങ്കിൽ സ്ഥലവില വലിയ തടസ്സമാകുന്നു.
കേരളത്തിൽ ഭൂമിയുടെ ആവശ്യം കുറഞ്ഞുവരികയാണെന്ന് ഞാൻ പറഞ്ഞതിന് രണ്ടു കാരണങ്ങൾ ഉണ്ട്.
- കേരളത്തിൽ മിക്കവാറും കൃഷികൾ ലാഭകരമല്ലാതായിക്കൊണ്ടരിക്കുകയാണ്. 1970 കളിൽ എട്ടു ലക്ഷം ഹെക്ടറിന് മുകളിൽ ഉണ്ടായിരുന്ന നെൽകൃഷി ഇപ്പോൾ രണ്ടു ലക്ഷം ഹെക്ടറിന് താഴെയായി. ഈ ആറു ലക്ഷം ഹെക്ടറിൽ കുറച്ചൊക്കെ നികത്തിയൊക്കെ പോയിട്ടുണ്ടെങ്കിലും അഞ്ചു ലക്ഷം ഹെക്ടർ എങ്കിലും നെൽകൃഷി ചെയ്തുകൊണ്ടിരുന്ന ഭൂമി ഇപ്പോൾ വെറുതെ കിടക്കുകയാണ്. നാട്ടിലെ വിലക്ക് ഭൂമി വാങ്ങിയിട്ട് ഇനി നെൽകൃഷി ലാഭമാകുന്ന ഒരു കാലം ഒന്നും കേരളത്തിൽ ഉണ്ടാകാൻ പോകുന്നില്ല, പക്ഷെ ഭൂമി കയ്യിലുള്ളവർക്ക് അത് വിൽക്കേണ്ട അത്യാവശ്യം ഇല്ലാത്തതിനാലും ഏതെങ്കിലും സമയത്ത് ഭൂമി തരം മാറ്റി നികത്തി വിലകൂട്ടി എടുക്കാം എന്നൊരു വിശ്വാസം ഉള്ളതുകൊണ്ടും അത് ഹോൾഡ് ചെയ്യുന്നു. അതുകൊണ്ട് തന്നെ നെല്പാടങ്ങളുടെ വില മൊത്തമായി കുറയുന്നില്ല.
- കരഭൂമിയുടെ കാര്യവും വ്യത്യസ്തമല്ല. കഴിഞ്ഞ അന്പത് വർഷം എടുത്താൽ റബ്ബർ ഒഴിച്ച് മറ്റുള്ള മിക്കവാറും കൃഷിത്തോട്ടങ്ങളുടെ അളവ് നിന്ന നിലയിൽ നിൽക്കുകയോ താഴേക്കോ ആണ്. തോട്ടം അല്ലാതെ സ്വന്തം പറന്പിൽ എന്തെങ്കിലും കൃഷി ചെയ്യുന്നതും ഏറെ കുറഞ്ഞു. നമ്മുടെ നാട്ടിൻ പുറത്തെവിടെയും കൃഷി ചെയ്യാതെ കാടു കയറിയും അല്ലാതെയും കിടക്കുന്ന പറന്പുകളുടെ പൂരമാണ്. റബ്ബർ തോട്ടത്തിന്റെ വില മൂലധനമാക്കി കണക്കാക്കിയാൽ റബ്ബർ കൃഷി ലാഭകരമല്ലാതായിട്ട് നാളുകൾ ആയി. കയ്യിൽ തോട്ടം ഉള്ളവർ കുറച്ചൊക്കെ കൊണ്ട് നടക്കുന്നു. ഭൂമിക്ക് ഒട്ടും വിലയില്ലാത്തതും തൊഴിലാളികളെ കിട്ടാൻ എളുപ്പമുള്ളതുമായ രാജ്യങ്ങളിൽ റബ്ബർ കൃഷി വ്യാപിക്കുന്നതോടെ നമ്മുടെ കൃഷി വീണ്ടും കുറയും.
- കുടുംബങ്ങളിലെ ശരാശരി കുട്ടികളുടെ എണ്ണം രണ്ടാവുകയും, ജനസംഖ്യ വളർച്ച നിരക്ക് നിർണ്ണയിക്കുന്ന ടോട്ടൽ ഫെർട്ടിലിറ്റി റേറ്റ് രണ്ടിൽ താഴെ വരികയും ചെയ്തതോടെ കേരളത്തിലെ ജനസംഖ്യ കുറയുന്ന കാലമാണ് വരാൻ പോകുന്നത്. ഇപ്പോൾ സംഭവിക്കുന്ന വിദേശത്തേക്കുള്ള ഒഴുക്ക്, അവരുടെ മാതാപിതാക്കൾ കൂടി വിദേശത്തേക്ക് പോകാനുള്ള സാധ്യത ഇവയൊക്ക കൂടി എടുത്താൽ വീട് വക്കാനുള്ള ഭൂമിയുടെ ആവശ്യം ഏതാണ്ട് ഇല്ലാതാവുകയാണ്. 2011 ലെ കണക്ക് വച്ച് തന്നെ കേരളത്തിൽ പത്തുലക്ഷത്തിലേറെ വീടുകളും ഫ്ലാറ്റുകളും വെറുതെ കിടക്കുകയാണ്. നഗര വൽക്കരണം 2041 ആകുന്നതോടെ തൊണ്ണൂറു ശതമാനത്തിന് മുകളിൽ എത്തും. നമ്മുടെ ഗ്രാമങ്ങൾ കൃഷിയും ആളുമില്ലാതെ ഒഴിയുന്ന കാലമാണ് വരാൻ ഇരിക്കുന്നത്.
ഈ കാര്യങ്ങൾ കണ്മുന്നിൽ നമ്മൾ കാണുന്നുണ്ടെങ്കിലും ഇപ്പോഴും “കേരളത്തിൽ ജനസാന്ദ്രത കൂടുതൽ, ഭൂമി ഇല്ല” എന്ന പതിവ് പല്ലവി ആണ് എല്ലാവരും എപ്പോഴും പറയുന്നത്. എല്ലാവരും ഇത് പറഞ്ഞുകൊണ്ടിരിക്കുന്നത് കൊണ്ട് തന്നെ സ്ഥലവില കുറയുന്നുമില്ല. ക്രിപ്റ്റോ കറൻസി പോലെ “വിശ്വാസം അതല്ലേ എല്ലാം.”
കേരളത്തിലെ സ്ഥല വില കൂടി നിൽക്കുന്നതാണ് നല്ലതെന്ന് വിശ്വസിക്കുന്നവർ ഉണ്ട്. നമ്മുടെ ആളുകളുടെ സന്പാദ്യവും ഇൻഷുറൻസും അവരുടെ ഭൂമിയും ഫ്ലാറ്റും ആണ്. അപ്പോൾ അതിൻറെ വില താഴേക്ക് പോയാൽ അത് ബുദ്ധിമുട്ടാവില്ലേ?
ശരിയാണ്.
അതേ സമയം തന്നെ നമ്മുടെ ഭൂമിയുടെ വില യാതൊരു യാഥാർഥ്യ ബോധവും ഇല്ലാതെ ഉയർന്നു നിൽക്കുന്നത് കൊണ്ടും നഷ്ടങ്ങൾ ഉണ്ട്.
ഉദാഹരണത്തിന് കാലാവസ്ഥ വ്യതിയാനവും പ്രളയവും സമുദ്രനിരപ്പ് ഉയരലും ഒക്കെയായി അനവധി ആളുകൾക്ക് അവർ താമസിക്കുന്ന സ്ഥലത്തിന്റെ ഭാവിയെപ്പറ്റി ആശങ്കയുണ്ട്. പക്ഷെ മാറി താമസിക്കാൻ സ്ഥലവില പിടിച്ചാൽ കാട്ടാത്തതാണ്.
കൃഷി ഉൾപ്പടെ യഥാർത്ഥത്തിൽ ഭൂമി കൊണ്ട് എന്തെങ്കിലും ചെയ്യാൻ താല്പര്യം ഉള്ളവർക്ക് അതിനുള്ള അവസരമില്ല. പത്തേക്കർ സ്ഥലം വാങ്ങി പ്ലാവ് വക്കുവാൻ വെങ്ങോലയിൽ ചുരുങ്ങിയത് പത്തുകോടി വേണം. ഇതൊരു ഡെഡ് മണിയാണ്‌. ഇപ്പോഴത്തെ സാഹചര്യത്തിൽ ലോസ്റ്റ് മണിയും കൂടിയാണ്. കൃഷിക്കുള്ള ചിലവ് ഒരു കോടി ആണെങ്കിൽ, മൊത്തം പതിനൊന്നു കോടി വേണം കൃഷി ട്രാക്കിൽ എത്തിക്കാൻ. തമിഴ്‌നാട്ടിൽ ഇത് ഒരു കോടിക്കോ അതിൽ താഴെയോ പത്തേക്കർ കിട്ടും, അപ്പോൾ രണ്ടു കോടി രൂപക്ക് കൃഷി ട്രാക്കിൽ എത്തും.
എന്തെങ്കിലും ഒരു മാനുഫാക്ചറിംഗ് തുടങ്ങണമെങ്കിലും കണക്ക് ഇതുപോലെ തന്നെ.
അപ്പോൾ റെസ്റ്റോറന്റും, ട്രേഡിങ്ങും, വെയർഹൗസും പോലെ കേരളത്തിൽ മാത്രം ചെയ്യേണ്ടി വരുന്ന സ്ഥാപനങ്ങൾക്കേ കേരളത്തിൽ ആളുകൾ പണം മുടക്കൂ. കൂടുതൽ മുടക്കുന്ന പണത്തിന്റെ പലിശ ഹോട്ടൽ ബില്ലായും ഫ്രിഡ്ജിന്റെ അധിക വിലയായും നമ്മൾ എല്ലാം കൊടുക്കുന്നുണ്ട്, ഇപ്പോൾ തന്നെ !
കേരളത്തിലെ ഭൂമി വില ഒരു കുമിളയാണ്. അതും പൊട്ടും എന്നാണ് ഞാൻ വിശ്വസിക്കുന്നത്. പറ്റുമെങ്കിൽ പൊട്ടിക്കണം എന്നാണ് ഞാൻ ആഗ്രഹിക്കുന്നത്.
സർക്കാരിന് വേണമെങ്കിൽ ഇത് എളുപ്പത്തിൽ ചെയ്യാവുന്നതേ ഉളളൂ.
ഒരു ലാൻഡ് ബാങ്ക് ഉണ്ടാക്കുക. കേരളത്തിൽ ഇപ്പോൾ തന്നെ ഒരു ലാൻഡ് ബാങ്ക് ഉണ്ട്. അത് കേരളത്തിലെ സർക്കാർ സംവിധാനത്തിലുള്ള ഭൂമിയുടെ കാര്യങ്ങൾ നോക്കാനാണ്. അതല്ല ഉദ്ദേശിക്കുന്നത്.
- കേരളത്തിൽ എവിടെയും ആർക്കും സ്ഥലമോ ഫ്ലാറ്റോ വിൽക്കാനോ വാടകക്കോ പാട്ടത്തിനോ കൊടുക്കാനുണ്ടെങ്കിൽ അത് നിർബന്ധമായും പരസ്യപ്പെടുത്താൻ സംവിധാനം ഉള്ള ഒരു സ്ഥലം.
- കേരളത്തിൽ ആർക്കും സ്ഥലമോ ഫ്ലാറ്റോ വേണമെങ്കിൽ അതിൽ നിയമത്തിന്റെ നൂലാമാലകൾ ഒന്നുമില്ലാത്തതാണെന്ന് ഉറപ്പാക്കി, ബ്ലാക്ക് മണി ഒന്നുമില്ലതെ കച്ചവടം നടത്താൻ പറ്റുന്ന സംവിധാനം. ലാൻഡ് ബാങ്കിൽ കൂടി സ്ഥലം വിൽക്കുന്നവർക്കും വാങ്ങുന്നവർക്കും രെജിസ്ട്രേഷനിൽ കുറവ് കൊടുക്കാവുന്നതാണ്.
- കേരളത്തിൽ ആരുടെയെങ്കിലും സ്ഥലം സർക്കാർ നിർദ്ദേശിച്ച “ന്യായ വില”ക്ക് ആരും എടുക്കാനില്ലെങ്കിൽ എടുക്കുമെന്ന് ഉറപ്പുള്ള ഒരു സംവിധാനം (ഫ്ലാറ്റിന്റെ കാര്യത്തിലും ഇത്തരത്തിൽ ഒരു ന്യായ വില കൊണ്ടുവരണം) (buyer of last resort).
4 . കേരളത്തിൽ ഏതൊരു റിയൽ എസ്റ്റേറ്റ് കച്ചവടം നടന്നാലും ആ ട്രാൻസാക്ഷൻ ഡീറ്റെയിൽസ് ലാൻഡ് ബാങ്കിന്റെ വെബ്‌സൈറ്റിൽ പരസ്യപ്പെടുത്തണം എന്ന് ഒരു ചട്ടം ഉണ്ടാക്കുക. കച്ചവടം നടന്നതിൽ നിന്നും ഇരുപത് ശതമാനം അധികം പണം നൽകി ഒരു മാസത്തിനകം ലാൻഡ് ബാങ്കിനോ മറ്റുളളവർക്കോ ആ സ്ഥലം വാങ്ങാനുള്ള ഒരു പ്രൊവിഷൻ ഉണ്ടാക്കുക. അപ്പോൾ വെട്ടിപ്പ് ഏറെ കുറയും. യഥാർത്ഥ വില ആളുകൾ അറിയും.
ഇങ്ങനെ ചെയ്താൽ കേരളത്തിൽ ഏറെ സ്ഥലം ഇത്തരം ബാങ്കിന്റെ കയ്യിൽ എത്തും. കേരളത്തിൽ എവിടെ നോക്കിയാലും ആവശ്യത്തിൽ കൂടുതൽ സ്ഥലം ഉണ്ടെന്ന് കാണുന്പോൾ സ്പെക്കുലേഷന് വേണ്ടി വാങ്ങുന്നവരുടെ എണ്ണം കുറയും, ആവശ്യക്കാർക്ക് ന്യായ വിലക്ക് സ്ഥലം കിട്ടും.
ഇതിനൊക്കെ ഏറെ പണം വേണ്ടി വരില്ലേ?
വേണ്ടി വരും.
രണ്ടു കാര്യം ചെയ്യാം.
ഒന്നാമത് കേരളത്തിൽ മൊത്തം ചെയ്യുന്നതിന് പകരം ഒരു ജില്ലയിൽ മാത്രം പരീക്ഷിച്ചു നോക്കാം. ഉദാഹരണത്തിന് എറണാകുളത്ത്.
രണ്ടാമത് കേരളത്തിലെ ലാൻഡ് ബാങ്കിൽ നാട്ടുകാർക്കും വിദേശ മലയാളികൾക്കും ഓഹരി കൊടുക്കുക. ഭൂമിയിൽ നിക്ഷേപിക്കാൻ ഇപ്പോൾ ചുരുങ്ങിയത് ഇരുപത് ലക്ഷം രൂപയെങ്കിലും വേണമെങ്കിൽ രണ്ടു ലക്ഷം രൂപയുടെ ഗുണിതങ്ങൾ ആയി നിക്ഷേപം സ്വീകരിക്കുക. റിയൽ എസ്റ്റേറ്റ് നിക്ഷേപം അല്ലേ, ആള് കൂടും.
ഇത് ഒറിജിനൽ ഐഡിയ ഒന്നുമല്ല കേട്ടോ. വ്യവസായ നഗരങ്ങളായിരുന്ന പല അമേരിക്കൻ, യൂറോപ്യൻ നഗരങ്ങളിലും സ്ഥലത്തിന് ആവശ്യക്കാർ ഇല്ലാതെ വരുന്ന കാലത്ത് ആ ഭൂമി മൊത്തമായി ഏറ്റെടുത്ത് പുനർവികസനം നടത്താനും പുനർ വിന്യസിക്കാനുമായി പത്തന്പത് കൊല്ലമായി ഇത്തരം പദ്ധതികൾ സർക്കാർ മേഖലയിലും സ്വകാര്യമേഖലയിലും ഉണ്ട്. നമ്മൾ ഒന്ന് പരീക്ഷിച്ചു നോക്കണം.
മുരളി തുമ്മാരുകുടി
Leave a Comment